Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики

Приведенное постановление кассационной инстанции, полное очевидных противоречий, касающихся квалификаций договора и возникших на его основании прав дольщика, тем не менее, побуждает к обсуждению некоторых вопросов.

Прежде всего отметим, что если строительство дома не закончено, он не введен в эксплуатацию и нет условий, позволяющих сделать вывод о наличии упомянутых выше исключений из общего правила, согласно которому до ввода дома в эксплуатацию дольщику принадлежит обязательственно-правовое требование, юридическая природа которого не зависит от определенности предмета договора (индивидуальный или родовой), то действует это общее правило. Обладая указанным правом, дольщик не лишён возможности требовать подтверждения его в судебном порядке, если оно не признаётся или оспаривается другой стороной. По существу, это означает не что иное, как требование подтверждения существования обязательства долевого участия в строительстве и права как элемента его содержания. Иначе говоря, дольщик, предъявляя подобное требование, реализует установленные притязания.

Поскольку в зависимости от того, как стороны определили предмет обязательства, определяется и содержание их субъективных прав и обязанностей, в случаях неисполнения контрагентом дольщика обязательства крайне важно правильно определить характер заявленных дольщиком исковых требований, что является необходимой предпосылкой законности судебного решения. Так, иск о признании права на получение соответствующего жилья в пределах затраченных истцом средств и доли, предусмотренной договором, арбитражный суд рассмотрел как спор о признании права собственности на 654 кв. м жилой площади в конкретном доме. Признав неправильной квалификацию судом исковых требований, Президиум ВАС РФ указал, что истец на самом деле добивался защиты обязательственного права, возникшего из договора на строительство жилого дома, а не права собственности.

Аргументация постановления была бы ещё более убедительной, если бы содержала указание на явную ошибочность признания права собственности на квадратные метры жилой площади.

Объектом права собственности, как и иных вещных прав, является вещь, точнее (по господствующему мнению), индивидуально-определённая вещь независимо от способа её индивидуализации. Этому признаку объекта права собственности никак не соответствует количество метров жилья, которое и вещью признать нельзя. Требование такого рода может быть элементом только обязательственного правоотношения. Поэтому правильным было бы решение о признании права истца и обязанности ответчика передать соответствующее количество метров площади в доме, указанном договоре, при доказанности существования обязательства между истцом и ответчиком и других обстоятельств в обоснование права истца.

В судебно-арбитражной практике в обоснование признания права собственности на индивидуально-определённую вещь обычно приводится ст. 209 ГК РФ. Кстати отметить, что в юридической литературе аналогичное обоснование объекта правоотношения собственности не встречается. Действительно ли ст.209 ГК РФ предусматривает, что объектом права собственности является индивидуальная вещь? Этой статьёй, озаглавленной «Содержание права собственности», начинается раздел II ГК РФ «Право собственности и другие вещные права». Соответствующих прямых указаний в ст. 209 ГК РФ не содержится. И все же, если исходить из того, что любое из названных в ней правомочий осуществимо лишь в отношении определённой, т.е. индивидуализированной вещи, можно сделать вывод, что ссылка на ст. 209 ГК РФ в обоснование того, что объектом права собственности является индивидуальная вещь, едва ли следует считать ошибочной.