Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики
В судебных актах первой и кассационной инстанций отсутствуют указания, по крайней мере, на три важных обстоятельства, имеющих значение для законности и обоснования решения. Во-первых, не определена квалификация договора и не указаны правовые нормы (кроме ст. 398 ГК РФ), регулирующие отношения сторон. Во-вторых, неясно, предусматривал ли договор передачу определенных, индивидуализированных квартир с указанием номеров и других параметров в соответствии с проектной документацией. Решение суда первой инстанции о возложении обязанности на ответчика приобрести аналогичную квартиру и передать ее истцу может послужить поводом для вывода, что стороны предусмотрели родовое обязательство, который, однако, опровергается ссылкой на ст. 398 ГК РФ (устанавливающую последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь), что означает не что иное, как то, что подлежала передаче определенная (индивидуализированная) квартира.
Независимо от определенности обязательства – родовое или индивидуальное – возложение обязанности на должника приобрести и передать равнозначную квартиру является в принципе неправильным, не соответствующим закону не только в данном случае: такую обязанность нельзя возлагать по любому другому обязательству, предусматривающему передачу вещи.
В случае наступления невозможности исполнения в натуре обязательства, предмет которого определен индивидуально, должник освобождается от исполнения, так как предмет юридически (а может быть, и экономически) незаменим, и если ни одна из сторон не отвечает за возникшее обязательство, вызвавшее невозможность исполнения, обязательство прекращается. Другое дело, что своим соглашением стороны могут предусмотреть передачу «аналогичной» вещи, но в этом случае на основании достигнутого соглашения возникает новое обязательство. Возложение судебным решением обязанности на должника-ответчика приобрести и передать кредитору-истцу равнозначную вещь не только нельзя признать законным, поскольку передаче подлежит индивидуальная (незаменимая) вещь, но невозможно также обеспечить исполнение этой обязанности в натуре гражданско-правовыми средствами. Наконец, ст. 398 ГК РФ не предусматривает при неисполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь возложение на должника обязанности приобрести равнозначную вещь и передать ее кредитору. В этом случае кредитор вправе требовать возмещение убытков (ст. 15 ГК РФ).
В третьих, указание о невозможности исполнения обязательства о передаче однокомнатной квартиры, поскольку все квартиры этого типа в построенном доме заселены и нет оснований для признания ордеров недействительными, само по себе нельзя признать достаточным, оно требует дополнительного обоснования, учитывая содержание второго предложения ч. 1 ст. 398 ГК РФ.
Приведем другой пример. Истец просил обязать ответчика передать ему 18 конкретных квартир с обозначением их номеров в построенном доме. Суд первой инстанции, признав, что истец свои обязательства по финансированию строительства выполнил, исковые требования удовлетворил, обязав ответчика передать квартиры в натуре. Кассационная инстанция указала на отсутствие свободных квартир и невозможность удовлетворения иска в этой части в силу ст. 398 ГК РФ. Между тем, говорится в постановлении Президиума ВАС РФ, в деле отсутствуют доказательства передачи квартир в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление третьим лицам (именно это согласно ст. 398 ГК РФ блокирует право кредитора требовать отобрания вещи у должника и передачи ее ему – Б.Х.). Доводы ответчика об «отсутствии квартир, свободных от обязательств перед третьими лицами», суд не проверил. Поэтому вывод суда кассационной инстанции о невозможности истребования имущества в натуре необоснован.