Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики

Возвращаясь к вопросу о предпочтительности определения предмета обязательства долевого участия в качестве индивидуального или родового, имея в виду интересы дольщика – более слабой стороны в обязательстве, следует при ответе учитывать достоинства и негативы как того, так и другого варианта. При прочих равных условиях преимущества индивидуального обязательства заложены в специальном механизме, предусмотренном в ст. 398 ГК РФ: в случае неисполнения обязательства кредитор (в рассматриваемом обязательстве – дольщик) имеет право требовать отобрания у должника вещи и передачи ее ему, а в случае невозможности удовлетворения этого требования – право на возмещение убытков. По родовому обязательству у кредитора отсутствует аналогичное право требовать отобрания вещи у должника и передачи ее ему, он может лишь требовать возмещения причиненных неисполнением договора убытков. Однако поскольку по такому обязательству обязанности должника, как и право требования кредитора, сконцентрированы не на индивидуальном предмете, исполнение возможно и за счет предоставления другого предмета данного рода. Применительно к обязательству долевого участия это означает, что должник вправе требовать передачи ему любой квартиры в данном доме (домах), отвечающей обусловленной соглашением характеристике.

3. Как уже отмечалось, договорным отношениям долевого участия в строительстве в зависимости от их субъектного состава и содержания договора (если конкретный договор нельзя квалифицировать по одной из предусмотренных законодательством договорных конструкций или в качестве смешанного) следует по аналогии применять нормы сходного договорного института. Практически вопрос о квалификации договора о долевом участии в строительстве становится актуальным, как правило, в связи с нарушением обязательства контрагентом дольщика. Квалификацией договора предопределяется содержание субъективных прав дольщика, а в конечном счете - и законность судебного акта по возникшему спору.

На основании заключенного договора о долевом участии у дольщика возникает обязательственно-правовое требование к контрагенту о совершении предусмотренных соглашением действий по передаче объекта в собственность и обязанность уплаты определенной денежной суммы или предоставления иного эквивалента. Это правоотношение сохраняется в неизменном виде на протяжении всего процесса строительства до ввода объекта в эксплуатацию. Исключения, по-видимому, представляют случаи, когда строительство дома прекращено и возможны определение и передача помещения (являющегося предметом договора) в не завершенном строительством доме, а также в случаях, когда последующим соглашением сторон предусмотрено, что выполнение отделочных работ не входит в круг обязанностей контрагента дольщика (последнее может быть определено и в самом договоре о долевом участии в строительстве при его заключении).