Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики

В связи с этим, на мой взгляд, следовало бы отказаться от императивных утверждений, встречающихся в юридической литературе, а также судебной практике, не признающих без достаточных оснований возможность передачи в собственность не завершенного строительством объекта (его части). В постановлении от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав».Пленум ВАС РФ разъяснил: не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. При разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним (п. 16). В постановлении Пленума отсутствует указание о возможности передачи в собственность части строящегося на долевых началах жилого дома, однако правило п. 16, содержащее принципиальное положение относительно не завершенных строительством объектов, может быть распространено и на отношения долевого строительства, если строящийся объект не является предметом договора строительного подряда. При этом имеется в виду, что дольщик требует передачи в собственность предусмотренного договором индивидуализированного помещения, не завершенного строительством, с целью его завершения в индивидуальном порядке, учитывая, что впоследствии возможно его самостоятельное использование (например, гаражный бокс в общем массиве, не завершенном строительством). Передача объекта дольщику в собственность возможна также в случаях, когда контрагент дольщика не обязан по договору передать завершенный строительством объект (скажем, квартиру)23 В настоящее время подобная практика заключения договоров о долевом участии в строительстве жилья на условиях выполнения отделочных работ индивидуально дольщиками распространена при строительстве так называемых элитных жилых домов. В этих случаях предметом обязательства долевого участия в строительстве следует признать передачу помещения в той степени готовности, которая предусмотрена договором о долевом участии или последующим соглашением. Однако ввод дома в эксплуатацию допускается, если выполнены все, в том числе отделочные, работы в соответствии с установленными требованиями.

В обсуждаемом здесь аспекте интерес представляет следующее дело.

Предъявлен иск о признании права собственности на определенную квартиру в конкретном доме, а в случае невозможности выделить ее – о взыскании рыночной стоимости квартиры. Арбитражный суд, удовлетворив требования истца, обязал ответчика передать истцу указанную им квартиру. Апелляционная инстанция отменила решение и в удовлетворении исковых требований отказала: поскольку дом в эксплуатацию не сдан, вновь создаваемое недвижимое имущество не зарегистрировано, у истца отсутствует право требовать предоставления квартиры в не завершенном строительством объекте.

Кассационная инстанция оставила жалобу истца без удовлетворения, указав следующее: стороны заключили договор на долевое строительство дома, по условиям которого истец является дольщиком, а ответчик – заказчиком. Дольщик свои обязанности выполнил, заказчик квартиру не передал. Однако строительство дома не завершено. Объект незавершенного строительства находится в общей собственности (ст. 252 ГК РФ). Истец вправе предъявить требования об определении его доли в праве на общее имущество. Право собственности на жилой дом не возникло, поскольку дом в эксплуатацию не сдан и не зарегистрирован в установленном ст. 219 ГК РФ порядке. А потому истец не вправе требовать выдела доли. Договор о совместной деятельности не привел к возникновению у истца права собственности на спорное жилое помещение.