Жилищное право

Жилищное право как отрасль права выступает в качестве отправного понятия для отраслевой юридической науки и учебной дисциплины. Отрасли права отличаются друг от друга, прежде всего, предметом регулирования...

Подробнее:

Земельное право

Земельное право — самостоятельная отрасль российского права. Оно призвано регулировать особую сферу общественных отношений по поводу земли. Земля — первоначальный источник...

Подробнее:

Экологическое право

Одним из основных принципов охраны окружающей среды является ее надлежащее правовое обеспечение. Оно и обусловливает возникновение экологического права...

Подробнее:

Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики

В качестве иллюстрации можно привести следующее дело.

Предприятие-заказчик и КЭУ ДВО-дольщик заключили договор о долевом участии в жилищном строительстве, по которому заказчик обязался предоставить дольщику 10 квартир общей площадью 919 кв. м, в том числе 3 двух-, 5 трех- и 2 четырехкомнатных. Предприятие передало заказчику 10 квартир общей площадью 685 кв. м, в связи с чем им предъявлен иск о выделении 234 кв. м жилья, не переданных по договору. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца. Апелляционная инстанция отменила это решение и в иске отказала, признав, что ответчик исполнил обязательство по договору в полном объеме, передав 10 квартир. Президиум ВАС РФ отклонил протест, указав, что сторонами достигнуто соглашение о передаче 5 квартир в одном определенном доме и 5 квартир в другом конкретном доме. В домах данной серии не предусмотрены квартиры, общая площадь которых (имеется в виду, конечно, 10 квартир) составила бы 919 кв. м, как указано в договоре.

Президиум признал неправомерной ссылку в протесте на то, что по условиям договора ответчик должен передать истцу еще 234 кв. м жилья либо возместить стоимость указанной площади по ценам на момент предъявления иска.

Не обсуждая аргументацию постановления, которая, как и само решение об отклонении протеста, представляется достаточно спорной, следует заметить, что неблагоприятный для истца исход спора – следствие неточно сформулированного условия о предмете договора, что позволило истолковать его в пользу ответчика.

2. Одним из очень важных, если не наиболее важным с точки зрения обеспечения исполнения обязательства в натуре, в котором прежде всего заинтересован дольщик, является вопрос о том, как сформулировать предмет обязательства долевого участия – как родовой или как индивидуальный: указать в договоре, что застройщик (заказчик) обязуется передать столько-то квадратных метров общей и столько-то квадратных метров жилой площади в конкретном доме (нежилой площади в определенном здании) или же зафиксировать признаки подлежащего передаче объекта в построенном доме, позволяющие его выделить из однородных объектов в данном доме. Прежде, чем ответить на поставленный вопрос, необходимо обсудить другой более общий вопрос: возможно ли индивидуализировать предмет обязательства долевого участия в строительстве, имея в виду, что в момент заключения договора объект (например, квартира), подлежащий передаче дольщику, физически не существует, еще подлежит созданию? Нельзя обойти и другой важный вопрос: будет ли соответствовать требованиям ст. 554 ГК РФ определение предмета обязательства в качестве индивидуализированного, при условии, что объект физически на момент возникновения обязательства не существует, подлежит созданию во исполнение обязательства?

Учитывая, что строительству жилого дома, другой недвижимости всегда предшествует разработка проектной документации и что на ее основании можно определить объект, подлежащий передаче, следует ответить на первый вопрос положительно. В договоре необходимо максимально детально описать подлежащий созданию объект недвижимости в целом и в той части, которую предстоит передать дольщику в соответствии с проектной документацией, указав, в том числе, номер квартиры, этаж, размер общей и жилой площади, число комнат и другие параметры, характеризующие объект. Конкретизация объекта может быть обеспечена приложением к договору копии плана квартиры, копии выписки из проекта дома, описания земельного участка.

Для ответа на второй вопрос обратимся к ст. 554 ГК РФ. Во-первых, в ней говорится о предмете договора купли-продажи недвижимости. Однако, поскольку в принципе нельзя исключить применение по аналогии норм о договоре купли-продажи к отношениям из договора долевого участия в строительстве, указанное обстоятельство не имеет решающего значения при ответе на поставленный вопрос. Далее, ст. 554 ГК РФ требует указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Навигация по сайту

Популярные новости

  • 28-03-2024Ирина Шиткина рассказала о поправках, которые предлагается внести в часть первую Гражданского кодекса. В настоящее время...
    Подробнее...
  • 26-03-202428 июня состоялась встреча руководителей Федеральной палаты адвокатов РФ Е.В. Семеняко и Ю.С. Пилипенко с руководителем Росрегистрации...
    Подробнее...
  • 24-03-2024С докладом выступил председатель комиссии Общественной палаты по общественному контролю за деятельностью правоохранительных органов...
    Подробнее...

Опрос на сайте

Что из ниже перечисленного не может быть объектом авторского права?
  •  Произведения о живописи, скульптуре и графике
  •  Произведения о градостроительстве, дизайне и парковом искусстве
  •  Произведения о животных и растениях
  •  Произведения об исторических событиях
  •  Географические схемы и карты
  •  Все может быть объектом авторского права