Управление многоквартирными домами

С принятием ЖК Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" утратил силу. Но основная часть его норм в несколько модернизированном виде вошла в разд. IV ЖК. Указанный раздел, как и разд. V, посвященный ЖСК, состоит из двух глав, в одной из которых сосредоточены нормы о создании и деятельности ТСЖ, а в другой - определяется правовое положение членов ТСЖ. Как видим, указанные разделы имеют сходную структуру. Во многом совпадает друг с другом и содержание конкретных норм, посвященных отдельным аспектам ЖСК и ТСЖ, что служит дополнительным доказательством близости этих организационно-правовых форм.

Согласно ст. 135 ЖК товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Ранее данный "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме" назывался в законодательстве кондоминиумом. Сейчас данный термин из законодательства исключен и заменен просто на "многоквартирный дом". Это вряд ли правильно, поскольку само явление, которое ранее называлось кондоминиумом, а именно единый комплекс имущества, отдельные части которого находятся в собственности отдельных лиц, а другие части - в общей собственности, никуда не исчезло. При этом как раньше, так и сейчас кондоминиум может образовывать не только один многоквартирный дом, но и:

1) несколько многоквартирных домов, расположенных на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках, с сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Два и более ТСЖ могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

Как видим, ТСЖ могут создаваться для управления не только многоквартирными домами, но и другим недвижимым имуществом, в частности дачами, гаражами и проч. Однако если раньше ТСЖ могло быть создано для управления частью дома, размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел, то сейчас собственники помещений в многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Указанная норма не согласуется с п. 1 ст. 46 ЖК, из которого следует, что решение о выборе способа управления домом принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников помещений в многоквартирном доме. До исправления этого юридико-технического брака следует исходить из приоритета положения, закрепленного в п. 1 ст. 136 ЖК, как правила, имеющего специальный характер.