Участие органов местного самоуправления в управлении многоквартирными домами

Жилищный кодекс РФ, определяя объект управления, устанавливает, что объектом управления является многоквартирный дом. Таким образом, продекларирован пообъектный принцип управления, что существенно отличается от объекта управления по Жилищному кодексу РСФСР - жилищного фонда. С момента введения в действие ЖК РФ становится неправомерной практика выбора способа управления одновременно в отношении нескольких многоквартирных домов (квартала, района в городе или всего города). Это объясняется юридической определенностью обязанности собственников нести бремя содержания только своего имущества как индивидуально-определенного (квартира, нежилое помещение), так и общего имущества дома (ст. 210, 289 ГК; ч. 3 ст. 30 ЖК), а также индивидуальностью технических характеристик и состоянием дома, специфичностью потребностей собственников помещений. Такой подход к управлению многоквартирными домами в юридической литературе в целом оценивается позитивно, однако рядом авторов высказываются достаточно резкие суждения на установленный Жилищным кодексом порядок образования объединения собственников помещений, порядок принятия собственниками решений, выбор органами местного самоуправления управляющей организации для «неопределившихся» собственников помещений, процедуру заключения договоров управления многоквартирными домами.

Экономисты отмечают, что для успешного культивирования новых институтов требуется как минимум два элемента: длительное время и специальные усилия (администрирование новых правил, мониторинг процессов институциональных изменений, информационная поддержка инноваций, обучение новым навыкам). Вот эти «специальные усилия» и требуется осуществить органам местного самоуправления, участвующим в управлении многоквартирными домами. При этом, полномочия органов местного самоуправления можно обозначить как полномочия собственника по владению, пользованию и распоряжению (и несению бремени содержания) муниципальными жилыми помещениями, полномочия организационные и полномочия контрольно-распорядительного характера. Анализ нормативных правовых актов органов местного самоуправления позволяет более детально рассмотреть все эти полномочия.

Органы местного самоуправления определяют состав общего имущества многоквартирного дома в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (совместно с другими собственниками помещений в многоквартирном доме) или в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Эти обязанности установлены Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме. Этими же Правилами определен состав общего имущества, источник получения информации о составе этого имущества и требования к содержанию общего имущества. Органы местного самоуправления могут оказывать собственникам помещений необходимую помощь в определении состава общего имущества. Помощь может заключаться в предоставлении сведений, имеющихся у органа местного самоуправления, в направлении запросов в Федеральную регистрационную службу, с целью получения информации, содержащейся в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок определения состава общего имущества должен быть утвержден Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Следует отметить, что вопросы определения состава общего имущества многоквартирного дома, порядка получения информации об этом имуществе являются предметом пристального внимания юристов, исследующих проблемы, которые с неизбежностью возникнут на практике, например, при определении состава общего имущества многоквартирного дома (включая земельный участок под этим домом, который мог быть предоставлен застройщику по договору аренды) и, соответственно, получение информации об этом составе в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при приобретении права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в порядке участия в долевом строительстве этого дома.