Элементы договора аренды
Стороны договора аренды. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Статья 608 ГК посвящена одной из сторон договора аренды - арендодателю. В ней указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Итак, по общему правилу арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться. Недаром в дореволюционном законодательстве арендодатель назывался "хозяином", чем подчеркивалось его наиболее полное право на вещь. Положение о том, что именно собственник по общему правилу может выступать в качестве арендодателя, распространяется как на физических лиц, так и на организации, причем как коммерческие, так и некоммерческие, а также на Российскую Федерацию, ее субъекты и муниципальные образования.
В настоящее время законодательство не содержит существенных ограничений собственника в возможности сдачи его имущества в аренду. Исключениями служат законодательный или договорный запрет на передачу имущества в аренду, а также обособление имущества в целях создания унитарного предприятия или учреждения. Например, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжаться этим имуществом в форме сдачи в аренду. Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными. Кроме того, существует ряд общих ограничений: сдача в аренду имущества некоммерческими организациями допускается в той мере, в какой это не противоречит целям их деятельности. Физические лица, систематически извлекающие доходы за счет сдачи имущества в аренду, подлежат государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей.
Лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, также могут выступать в качестве арендодателей. В частности, такое полномочие может основываться на договоре либо непосредственно на законе. Следует подчеркнуть, что при представительстве в его классическом смысле в качестве арендодателя выступает сам собственник, т.е. представляемый, а не представитель.
Наиболее распространена передача функций арендодателя от собственника к другим субъектам гражданского права при аренде государственного и муниципального имущества.
Управление федеральной собственностью, в том числе через определение органов, уполномоченных сдавать имущество в аренду, осуществляет Правительство РФ. По общему правилу договоры аренды федерального имущества заключает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и его территориальные управления. Аналогичный порядок определения уполномоченных органов, как правило, установлен в отношении государственной собственности субъектов Федерации. Участие муниципальных образований в арендных правоотношениях осуществляется через органы местного самоуправления.
Закон может определять другие органы и организации, которым предоставлено право выступать в качестве арендодателей государственного и муниципального имущества. Например, сдача в аренду природных ресурсов осуществляется органами, указанными в кодексах и иных законах об отдельных видах таких ресурсов.
В качестве арендодателей государственного и муниципального имущества могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, унитарные предприятия, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.