Элементы договора аренды

Далее, в силу прямого указания ст. 607 ГК предметом договора аренды может быть только непотребляемая вещь. Непотребляемость - это свойство вещи, которое позволяет ей не терять назначения в процессе однократного использования. Соответственно потребляемые вещи не могут сдаваться в аренду, поскольку пользование ими соединено с их уничтожением, тогда как после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему. Потребляемые вещи могут быть переданы на основании иных видов договоров - займа, кредита, комиссии, в которых возвращаются не те же предметы, а аналогичные - в том же количестве.

Необходимость возврата именно арендованной вещи обусловлена таким ее свойством, как индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа подобных. Данные, позволяющие точно описать имущество, подлежащее сдаче в аренду, могут уточняться по различным критериям: наименованию, месту нахождения, назначению, границам, габаритам, цвету, модели, форме, материалу, степени износа, графическому обозначению на плане местности и т.п. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его назначения, а также воли и желания сторон. В ряде случаев, когда предметом сделки выступает наиболее ценное имущество, закон предъявляет повышенные требования к способам индивидуализации кадастровых номеров). Вещи, определенные родовыми признаками, не могут быть предметом договора аренды, так как после передачи они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя и становясь в результате объектами его права собственности.

Понятие вещи как объекта аренды ставит вопрос о том, может ли быть арендованной часть вещи. С одной стороны, ст. 607 ГК и судебная практика исходят из отрицательного ответа на этот вопрос. Так, по одному из дел было признано, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Суд сделал правильный вывод о том, что передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью, чего не было в ходе исполнения спорного договора. С другой стороны, в настоящее время данная позиция не вполне согласуется с некоторыми нормами российского законодательства. Так, в п. 2-3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" допускается возможность сдачи в аренду части земельного участка, помещения, т.е. части вещи. Эти нормы, на наш взгляд, противоречат самой концепции права аренды, предметом которого может быть именно вещь, а не выделенная часть в ней. De lege ferenda правильнее было бы говорить в таких случаях о сдаче в аренду всего земельного участка или иного объекта недвижимости, хотя и с определенным по договору порядком владения и пользования вещью со стороны арендатора. Например, если юридическое лицо снимает для своего сотрудника "угол в коммунальной комнате", то объектом аренды должна считаться именно комната. Другое дело, что по этому договору права арендатора будут ограничены правом других арендаторов или самого арендодателя на пользование той же самой вещью - комнатой. Все возможные конфликтные вопросы такого "общежития" должны разрешаться в соглашении о порядке совместного использования вещи в рамках договора аренды.