Элементы договора аренды

Наконец, в данном вопросе стоит отметить предусмотренную законом возможность трансформации договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным. При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным.

Форма договора аренды. Форма договора аренды специально урегулирована в ст. 609 ГК и может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. В части срока данное правило вполне логично: более или менее длительные правоотношения по пользованию чужим имуществом во избежание недоразумений при доказывании спорных фактов должны быть формализованы. В части требования о соблюдении письменной формы договора с участием юридических лиц рассматриваемое правило является по сути лишь воспроизведением общей нормы п. 1 ст. 161 ГК. Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года - и то, если его сумма не превышает десяти минимальных размеров оплаты труда и если закон не предусматривает обязательную письменную форму.

Пункт 1 ст. 609 ГК не содержит специальных последствий несоблюдения письменной формы договора аренды. Таким образом, нарушение формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, если иное последствие - в виде недействительности сделки - прямо не указано в самом договоре или законе.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Данное правило является общим: из него есть ряд исключений, снимающих необходимость государственной регистрации либо связывающих ее с заключением договора на некоторый срок. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Договор аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается незаключенным.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором движимого имущества, то форма аренды определяется по правилам ст. 158-162, 434, п. 1 ст. 609 ГК; недвижимого - ст. 550-551, 559-560 ГК.