Изменение жилищных правоотношений

Наймодатель на основании заявления нанимателя о замене жилого помещения обязан предоставить последнему по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Поскольку никаких последствий неисполнения наймодателем данной обязанности не установлено, трудно ожидать того, что рассматриваемое правило найдет широкое применение на практике. В ЖК следовало бы предусмотреть, что по истечении трех месяцев с момента подачи заявления о замене жилой площади наниматель освобождается от обязанности платить за излишки жилой площади, в которых он не нуждается.

Кроме того, едва ли правильно ставить возможность замены жилой площади по договору социального найма в столь жесткие рамки. Последние вряд ли уместны в тех случаях, когда на замену жилой площади согласны не только проживающие на площади лица, но и сам наймодатель. Конечно, во избежание возможных злоупотреблений любые случаи замены жилой площади должны быть поставлены под жесткий государственный и общественный контроль.

На возможность установления федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации иных оснований замены жилых помещений указывает п. 2 ст. 81 ЖК.

Обмен жилыми помещениями. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Таким образом, новый ЖК, в отличие от ранее действовавшего законодательства, разрешает обменивать жилье социального назначения только на жилую площадь такого же правового режима.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.