Изменение жилищных правоотношений

Раздел жилой площади. Новый ЖК не предусматривает такую традиционную для отечественного жилищного права форму изменения жилищного правоотношения, как раздел жилой площади. Вряд ли за этим скрывается какой-то глубокий смысл, скорее всего это очередное упущение разработчиков проекта ЖК. Однако, несмотря на отсутствие в законе специальных норм о разделе жилой площади, сам раздел едва ли можно запретить. Он может производиться на базе норм об обмене жилой площади, которые будут применяться по аналогии закона.

Что же представляет собой раздел жилой площади? Его можно определить как действие проживающих на площади лиц, направленное на разделение единого договора найма жилой площади на два или большее число самостоятельных договоров, предметом которых становятся отдельные части ранее единого жилого помещения. Раздел может быть произведен по взаимному согласию всех проживающих на жилой площади, а при отсутствии согласия - по требованию любого совершеннолетнего члена семьи.

Условиями производства раздела жилой площади являются:

1) согласие всех лиц, проживающих на площади с правом на эту площадь, или заменяющее его судебное решение о принудительном разделе жилой площади;

2) фактическая возможность раздела жилой площади, т.е. возможность выделения изолированных жилых помещений, размер и другие характеристики которых позволяют им быть самостоятельным предметом договора найма;

3) соблюдение при разделе площади жилищных прав всех проживающих, в частности в отношении закрепления за ними равной по размеру площади;

4) согласие наймодателя на раздел жилой площади. При этом необоснованный отказ наймодателя в даче согласия на раздел площади может быть обжалован в судебном порядке.

На практике осуществление принудительного раздела, который нередко является единственным выходом разрешения конфликтной ситуации, происходит крайне сложно, поскольку не согласные с разделом члены семьи могут выдвигать различные доводы об ущемлении их жилищных прав.

Раздел жилой площади, используемой на основании договора коммерческого найма, может осуществляться исключительно с согласия наймодателя.

По смыслу закона не подлежит разделу жилая площадь специализированного фонда.