Изменение жилищных правоотношений

Что касается домов ЖСК, то здесь необходимо различать раздел пая и раздел самой жилой площади. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Единый пай может быть в дальнейшем разделен между несколькими лицами. Однако раздел самого жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

Объединение жилой площади. Указанную форму изменения жилищного правоотношения, которая тоже является традиционной для отечественного жилищного права, предусматривает п. 1 ст. 82 ЖК. В данном случае речь идет о действии, прямо противоположном разделу: лица, проживающие в одной коммунальной квартире на основании самостоятельных договоров социального найма, обращаются к наймодателю с просьбой заключить с ними единый договор социального найма, поскольку они фактически образовали семью. Понятие семьи должно в данном случае толковаться с учетом положений ст. 81 ЖК и сложившейся практики. Иными словами, решающим признаком создания единой семьи является ведение общего хозяйства и проявление взаимной заботы друг о друге.

По смыслу закона для объединения жилой площади требуется согласие наймодателя. Но отказать в даче согласия наймодатель может только в случае отсутствия условий для объединения жилой площади, в частности когда проживающими создается лишь видимость семьи, а в действительности происходит переуступка прав на жилую площадь.

Жилая площадь, сданная в коммерческий наем, может объединяться только с согласия наймодателя, а жилая площадь, относящаяся к специализированному фонду, объединению не подлежит.

Замена жилой площади. В соответствии со ст. 81 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

Предоставление нанимателям по договорам социального найма такого права является разумной мерой, поскольку в силу разных жизненных обстоятельств граждане не всегда могут содержать в надлежащем состоянии и оплачивать предоставленную им когда-то жилую площадь. Кроме того, не все граждане по состоянию здоровья могут пользоваться прежней жилой площадью, например расположенной на верхнем этаже в доме без лифта и т.п., и потому готовы обменять эту жилую площадь на жилое помещение меньшего размера, но расположенное в более удобном месте.

Однако реализовать указанное право можно при наличии двух условий, а именно: а) размер занимаемой площади, приходящийся на каждого члена семьи, должен превышать норму предоставления; б) на замену должны дать согласие все члены семьи нанимателя, имеющие право на площадь. Кроме того, закон предоставляет нанимателям право добиваться лишь замены площади большего размера на площадь меньшего размера.