О правовом регулировании оборота жилой недвижимости за рубежом

Суперфициарий приобретал особое право на построенное здание на чужом земельном участке, которое включало владельческую защиту и право распоряжения построенным зданием. Хотя в силу общего принципа собственником здания считался собственник земли. “Таким образом, и в данном случае римское право оставалось себе верным: с одной стороны, оно не считает возможным допустить скрещение двух прав собственности на одном и том же участке, а с другой, не находя мыслимым представления о здании, как отдельном объекте без соответствующего пространства земли, оно дает одному лицу собственность на землю и на здание, но одновременно обременяет ее существенным и пространным правом в пользу второго лица”.

Помимо прочих классификаций римское право знало деление вещей на делимые и неделимые. Делимыми считались земельные участки, построенные на них здания делились, но только вертикально. Границами разделения были стены, межи.

Римскому праву не было известно горизонтальное деление зданий, не смотря на то, что в Римской империи преобладала многоэтажная застройка (инсулы). “К 1 в. н.э. этажность резко возросла, инсулы были в 4-5 и даже 6 этажей, они стали основным типом жилища в крупных городах. В одном только Риме было 46 602 инсулы. Необходимость увеличения этажности домов была вызвана потребностью в ускоренном строительстве дешевых жилищ для населения с низким доходом, а также дороговизной городских земельных участков. В городах, ограниченных городской стеной, следовало экономить жилое пространство”.

Вопрос о праве собственности на такие инсулы не мог вызывать у римлян существенных затруднений, т.к. принцип “superficies solo cedit” одинаково применялся при застройке своей земли чужим материалом, как и при возведении здания на чужом земельном участке. Собственность на здание приобреталась хозяином земли путем приращения. Если несколько лиц проживали в разных квартирах одного и того же дома, собственником дома признавался собственник земельного участка, в состав которого входил дом. Вещные права строителей здания, дома на чужой земле защищались с помощью права суперфиция.

Созданная римлянами система прав на недвижимое имущество в дальнейшем была реализована в законодательствах современных государств. Концепции недвижимого имущества в зарубежных странах опираются на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Однако в различных правовых системах римский принцип “superficies solo cedit” был реализован с особенностями, имеющими исторические предпосылки.

Своеобразие законодательства о недвижимости в Соединенном Королевстве отчасти объясняется тем, что в Соединенном Королевстве закон – это обычай, возведенный в ранг закона. Основные законы о недвижимости не менялись с 1925 года, менялось значение, которое придавала нормам законов судебная практика.

Законодательство о недвижимом имуществе в Соединенном Королевстве, особенно в части учета и регистрации, ориентировано на цели налогообложения.