Условия действительности и виды недействительных сделок
С другой стороны, требование о государственной регистрации сделок не отнесено законом к форме сделки. Сделки, требующие государственной регистрации, по общему правилу порождают, изменяют и прекращают права и обязанности лишь с момента их регистрации. В ряде случаев такие сделки связывают самих участников, но не имеют юридического значения для третьих лиц. Все эти нормы говорят в пользу того, что государственная регистрация сделок является не формой сделки, а лишь стадией ее заключения.
При всей непоследовательности законодателя по данному вопросу государственную регистрацию правильнее считать не формой сделки, а стадией ее заключения в случаях, установленных законом. Подтверждает данный вывод и то обстоятельство, что если применительно к форме сделки стороны нередко имеют возможность выбора, то государственная регистрация сделки производится лишь тогда, когда это предусмотрено законом.
Государственной регистрации подлежат в основном сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Однако, в отличие от государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, предусмотренных законом. Применительно к данному виду сделок ст. 164 ГК содержит отсылку к ст. 131 ГК и Закону о регистрации, однако это почти ничего не проясняет.
В самом деле, ст. 131 ГК указывает не на виды сделок, а на виды вещных и иных прав на недвижимое имущество, возникновение, переход и прекращение которых подлежат регистрации. Что касается Закона о государственной регистрации, то он также не содержит какого-либо перечня сделок с недвижимым имуществом, которые требуют государственной регистрации.
Вместе с тем о сделках с недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации, упоминается в ряде других статей ГК. В частности, она требуется для договоров: об ипотеке; продажи жилого помещения и предприятия; дарения недвижимого имущества; ренты под отчуждение недвижимого имущества; аренды здания или сооружения на срок более года; аренды предприятия; доверительного управления имуществом, продажа которого требует государственной регистрации.
Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом надлежит отличать от регистрации возникновения права собственности и иных вещных прав на это недвижимое имущество. По общему правилу регистрации подлежат любые вещные права на недвижимое имущество, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с вещными правами, подлежат регистрации ограничения прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.