Основания возникновения жилищных правоотношений
При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, подлежит учету площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности. Учитываются также действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.
При предоставлении жилой площади по договору социального найма должны учитываться также следующие требования:
жилая площадь должна предоставляться, как правило, в виде отдельной квартиры. Вместе с тем объектом предоставления могут быть и освободившиеся комнаты в коммунальных квартирах, если на присоединение этих комнат не имеют права лица, проживающие в данной квартире. Из закона лишь следует, что не должны заселяться несколькими семьями квартиры во вновь построенных домах, что широко практиковалось в последние годы;
заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
Из жилищного законодательства исчезла такая важная гарантия, как благоустроенность предоставляемого помещения применительно к условиям данного населенного пункта. Напомним, что ранее понятие "средняя благоустроенность по населенному пункту" было одним из ключевых в жилищном праве. Оно играло значительную роль при решении ряда вопросов, в том числе учитывалось при предоставлении жилых помещений очередникам. Под благоустроенностью традиционно понимался комплекс коммунальных удобств, которым было обеспечено жилое помещение. Законодательство требовало, чтобы предоставляемое жилое помещение было благоустроенным не ниже среднего уровня по населенному пункту. Сейчас такой гарантии в законодательстве нет.
Особый порядок действует при предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. За последние годы он несколько раз изменялся и в настоящее время сводится к следующему.
Прежде всего на освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и собственников, могут претендовать те из них, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
При отсутствии в коммунальной квартире таких граждан или их отказе от присоединения освободившейся комнаты она предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.