Пользование жилыми помещениями

Правила пользования жилым помещением по договору коммерческого найма частично совпадают с правилами социального найма жилья, но далеко не во всем. В частности, вселение других граждан в жилое помещение производится только с согласия наймодателя и при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Замена нанимателя на другого совершеннолетнего члена семьи допускается тоже только с согласия наймодателя. Может быть заключен и такой договор, в котором все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, являются сонанимателями.

Размер платы за жилое помещение устанавливается соглашением сторон. В случае установления законодательством максимального предела такой платы, на потенциальную возможность чего указывает ст. 682 ГК, он не должен превышаться. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок его действия не определен, он считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора найма наниматель имеет преимущественное право на заключение с ним договора найма на новый срок. При реализации этого преимущественного права действуют следующие правила.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а сам наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Указанные правила, однако, не действуют, если договор коммерческого найма был заключен на срок менее одного года. К этому так называемому краткосрочному договору коммерческого найма не применяются и некоторые другие правила, установленные для обычного коммерческого найма. В частности, проживающие не могут стать сонанимателями, не допускается поселение временных жильцов и т.д.

Разумеется, собственник жилого помещения может предоставлять принадлежащее ему жилое помещение или его часть во временное пользование другим лицам бесплатно. Ни ГК, ни ЖК не содержат на этот счет каких-либо правил, в силу чего к этим отношениям по аналогии закона должны применяться нормы о временных жильцах.