Общая характеристика договора аренды

Например, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды участка, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как говорилось выше, во время действия договора аренды арендатор получает - хотя и в ограниченном объеме - правомочие распоряжения вещью. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Подробнее о перенайме, субаренде и других формах распоряжения будет сказано ниже.

Вопрос о природе прав арендатора остается дискуссионным в цивилистике. По нашему мнению, арендатор после передачи ему вещи является субъектом вещного права, которое в гл. 19 учебника было определено как юридически обеспеченная возможность пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц. В случае с арендой пользование вещью, как, впрочем, и владение, осуществляется независимо от всех третьих лиц, включая собственника, и без их помощи; обязанность этих лиц по отношению к арендатору состоит только в воздержании от действий, могущих ему помешать.

Впрочем, в литературе встречаются различные точки зрения по этому вопросу. Их можно сгруппировать следующим образом.

Первая группа авторов полагает, что право аренды является строго обязательственным. Обычно в качестве аргументов указывается на срочный характер права аренды и возможность произвольного ограничения его объема договором. Однако вряд ли тот факт, что право, вытекающее из договора аренды, предоставляется арендатору на определенное время, может исключить его вещно-правовой характер. В гл. 19 учебника уже отмечалось, что бессрочность не может рассматриваться как признак вещного права уже потому, что присуща не всем его разновидностям. Сервитут, право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, прямо названные в законе вещными, могут иметь срок своего существования и тем самым подтверждать, что вещное право - не обязательно вечное. Относительно произвольности установления и изменения объема прав арендатора в договоре можно сказать следующее. Вещные права могут устанавливаться договором, что следует хотя бы из п. 3 ст. 274 ГК, согласно которому сервитут также устанавливается по соглашению сторон. Как и в случае с сервитутом, предел усмотрения сторон при согласовании содержания права аренды ограничен законодательным определением этого понятия, данным в ст. 606 ГК, - это в любом случае право пользования чужой вещью, не требующее помощи или иного вмешательства третьих лиц.