Раздел жилого помещения как основание изменения договора социального найма

Анализируя обязательства с множественностью лиц и особенности их исполнения, С.В. Сарбаш делает вывод о том, что по нашему закону нет препятствий для изменения солидарного пассивного обязательства. Оно может быть изменено таким образом, что « часть должников с уменьшением долга останутся солидарными, а один из них или несколько составят новое, соответственно ординарное обязательство или обязательство на долевых принципах ответственности».

Полагаем, что правовой формой «новых» взаимоотношений может быть изменение договора социального найма и заключение отдельного договора с бывшим членом семьи нанимателя. В литературе при анализе этих отношений предлагается идти по пути заключения между нанимателями жилого помещения соглашения, по которому обязанности бывшего члена семьи, вытекающие из договора социального найма, конкретизируются определенным объемом участия. Такое соглашение доводится до сведения наймодателя, в связи с чем изменяется договор социального найма. Однако определение «объема участия» вряд ли возможно без раздела площади жилого помещения или учета сложившегося порядка пользования жилым помещением. Как отмечает Т.А. Семина, в ЖК РФ «требуется уточнить порядок заключения соглашения между нанимателем жилого помещения и бывшим членом его семьи, а также порядок внесения в договор социального найма соответствующих изменений».

Вернувшись к анализу судебной практики, связанной с изменением договора социального найма жилого помещения путем раздела жилого помещения и заключением отдельного договора, следует отметить, что позиция Красноярского краевого суда по этому вопросу кардинально изменилась. В Обзоре кассационной и надзорной практики судебной коллегии по гражданским делам за 4 квартал 2006г. Краевой суд указал, что после 1 марта 2005г. граждане не вправе требовать заключения с ними отдельного договора социального найма с выделением изолированного жилого помещения, поскольку такое право Жилищным кодексом РФ им не предоставлено.

Действительно, в настоящее время в ЖК РФ отсутствует такое основание изменения договора социального найма, поэтому все высказанные выше аргументы pro могут быть реализованы de lege ferenda.

Вместе с тем, возможным выходом из этой ситуации можно назвать договор обмена жилыми помещениями и принудительный обмен. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения. Обмен жилыми помещениями допускается в настоящее время только в жилищном фонде социального использования. При недостижении соглашения об обмене между нанимателем и членами его семьи, любой из них вправе требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (ст.72 ЖК РФ). Используя эти правила, можно достичь цели, идентичной с разделом жилой площади и заключением отдельного договора найма жилого помещения.