Раздел жилого помещения как основание изменения договора социального найма

С подобным толкованием принципа действия закона во времени вряд ли можно согласиться. Жилищные отношения носят длящийся характер. Согласно ст. 5 Вводного закона к ЖК РФ к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Поэтому право на изменение договора, осуществляемое после введения в действие ЖК РФ, должно регулироваться нормами ЖК РФ.

Вместе с тем, обоснованными представляются другие предложения автора в пользу возможности изменения договора социального найма путем заключения отдельных договоров с проживающими в жилом помещении. Аргументируя свои доводы, автор ссылается на конституционные положения, закрепляющие недопустимость поворота к худшему; на ст. 450, 451 ГК РФ, допускающие возможность изменения договора найма в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором; на 10 ЖК РФ, согласно которой жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, прямо предусмотренных Жилищным кодексом, но также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности; на ст. 11 ЖК РФ, называющую изменение жилищного правоотношения одним из способов защиты жилищных прав.

Кроме того, правовую неопределенность в регулировании указанных отношений предлагается устранить путем дополнения Вводного закона к ЖК РФ нормой о применении прежнего порядка изменения договора социального найма, заключенного до 1 марта 2005г..

Судебная практика по вопросу изменения договора социального найма путем раздела жилой площади противоречива. Так, в Обзоре кассационной и надзорной практики судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда за первое полугодие 2005г. со ссылкой на ст.16 и 62 ЖК РФ отмечается, что изолированная комната в квартире может быть предметом договора социального найма. К договору социального найма жилого помещения при отсутствии специальных норм возможно по аналогии закона применить положения ст.450, 451 ГК РФ, предусматривающих возможность изменения договора в связи с существенным нарушением договора другой стороной, существенным изменением обстоятельств.

Понятие «существенное нарушение договора», «существенное изменение обстоятельств» являются оценочными, поэтому в числе таких обстоятельств можно рассматривать и невозможность совместного проживания в связи с расторжением брака, конфликтными отношениями между членами семьи нанимателя.