Прекращение жилищных правоотношений

Прекращение жилищных правоотношений собственника и членов его семьи. Прекращение жилищных правоотношений в связи с разнообразием последних охватывает широкий круг вопросов, которые касаются самих собственников жилых помещений, членов их семей, нанимателей по договорам коммерческого и социального найма и т.д. При этом если применительно к собственникам жилых помещений речь идет о прекращении права собственности, то применительно к нанимателям - о расторжении договора найма, в том числе его расторжении по инициативе наймодателя, что традиционно именуется выселением. Рассмотрим последовательно все эти вопросы.

Собственник жилого помещения может лишиться прав на принадлежащее ему жилое помещение в силу разных оснований. Например, жилое помещение может быть уничтожено в результате пожара, стихийного бедствия и т.п.; собственник может продать, подарить или иным образом распорядиться принадлежащим ему объектом и т.д. Указанные основания прекращения жилищных отношений собственника жилого помещения и членов его семьи действующим жилищным правом не регулируются, а все возникающие при этом вопросы решаются на основе норм гражданского законодательства. В частности, при уничтожении находящегося в частной собственности жилого помещения его бывший собственник вправе рассчитывать лишь на возмещение причиненного ему вреда или на выплату страхового возмещения. При продаже или ином отчуждении жилого помещения собственник и члены его семьи обязаны освободить данное жилое помещение, если иное прямо не предусмотрено договором.

Однако жилищное законодательство устанавливает ряд специальных оснований прекращения права собственности на жилое помещение, которые включены в орбиту жилищного права.

Прежде всего жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Данное решение в обязательном порядке регистрируется в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения. Выкуп помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование помещения в соответствии с его назначением. Однако при этом он несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого помещения.