Договоры продажи недвижимости и предприятия

Договоры продажи недвижимости и предприятия и квалифицирующие их признаки. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Отсюда можно сделать вывод о причинах обособления данных договоров в отдельные виды договора купли-продажи и той внутренней общеспециальной связи, которая существует в рамках гл. 30 ГК между § 7 и § 8.

1. Единственный признак, квалифицирующий договор продажи недвижимости, - отчуждаемый объект, т.е. недвижимое имущество. Предметом договора продажи недвижимости может быть любая недвижимость, включая ее части и доли в праве. Никакие другие признаки здесь значения не имеют.

Согласно ст. 130 ГК предметом данного договора являются: a) стационарные объекты недвижимости - т.е. объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и другие объекты; б) иные - нестационарные - объекты, т.е. объекты, подлежащие государственной регистрации и признанные законом в качестве объектов недвижимости, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество в силу прямого указания закона.

Особое место среди стационарных объектов занимают жилые помещения - жилые дома; квартиры; комнаты, т.е. изолированные помещения, пригодные для постоянного проживания граждан и предназначенные для их проживания.

2. Договор продажи предприятия также квалифицирует отчуждаемый объект, которым является предприятие, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и в целом признаваемый недвижимостью. Предприятие обладает по крайней мере следующими двумя специфическими признаками - содержательным и функциональным.

Предприятие - имущественный комплекс, а потому сложная вещь, состоящая из разнородных вещей, используемых по общему назначению. Однако предприятие - особая сложная вещь. Как известно, действие сделки по поводу сложной вещи по общему правилу распространяется на все ее составные части. Сделки с предприятием подчиняются специальным правилам. В состав предприятия как имущественного комплекса могут входить все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе недвижимое и движимое имущество, однако конкретное предприятие может и не иметь в своем составе недвижимости, что, однако, не препятствует признанию его законом в целом в качестве объекта недвижимости.

Предприятие - комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, из чего можно предположить, что продавец и покупатель предприятия - не любые участники гражданского оборота, а предприниматели, иначе - откуда у продавца предприятие и зачем оно нужно покупателю? Однако само определение договора продажи предприятия, другие правила § 8 гл. 30 ГК, а также другие правила ГК такой вывод исключают. Так, продавцом предприятия может быть и не предприниматель, а, к примеру, лицо, получившее его по наследству. Широкий круг лиц может быть и на стороне покупателя предприятия. Так, религиозная организация может купить книжный магазин для торговли специальной литературой. Продавцами и покупателями предприятий могут быть и публичные организации.