Договоры продажи недвижимости и предприятия

Еще более далеки от договора продажи предприятия последствия реорганизации коммерческих юридических лиц, когда изменения претерпевает прежде всего само юридическое лицо - правообладатель предприятия. Так, при слиянии и присоединении происходит централизация предприятий, при разделении и выделении - децентрализация предприятия, а при преобразовании - предприятие и вовсе сохраняется в условиях изменившейся формы правообладателя. Напротив, договор продажи предприятия не связан с обязательным прекращением существующих юридических лиц и может вообще не иметь никакого отношения к юридическим лицам.

Продажа государственных унитарных предприятий и продажа предприятия-должника при банкротстве регулируются особо.

Кроме того, по договору продажи предприятия последнее отчуждается в целом. Продажу предприятия по частям, разумеется, нельзя исключать. Однако в таком случае обращаться к § 8 гл. 30 ГК можно только при том непременном условии, если отчуждаемая часть сама может рассматриваться в качестве предприятия - т.е. если она обладает признаками имущественного комплекса, способного самостоятельно обеспечивать осуществление предпринимательской деятельности. Так, имущественный комплекс, используемый для производства и продажи книжной продукции, можно продать как единое производственно-торговое предприятие или по частям, отделив от типографии книжный магазин. Если продаваемая часть не обладает признаками имущественного комплекса и не способна самостоятельно обеспечивать осуществление предпринимательской деятельности правовое регулирование осуществляется за рамками § 8 гл. 30 ГК. К таким сделкам следует применять правила § 7 гл. 30 ГК, другие правила о договоре купли-продажи, а также общие положения о купле-продаже. Данный вывод подтверждают правила ст. 22 Закона о регистрации, дифференцирующие регистрацию сделок с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав предприятия, и прав на данные объекты, а также сделок с предприятием как имущественным комплексом и прав на предприятие как на комплексный объект.

В то же время правовой режим имущества продаваемого предприятия неоднороден. Сам закон выделяет в составе предприятия имущество, не подлежащее продаже. Закон особо регулирует в составе предприятия две категории прав. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции работ или услуг продавца, а также права продавца на использование чужих средств индивидуализации переходят к покупателю только по общему правилу. Это означает, что при желании и согласовании данные права могут быть выделены из состава предприятия и оставлены за продавцом, что не влияет на применимость правил § 8 гл. 30 ГК. Права продавца, полученные им на основании разрешения на занятие соответствующей деятельностью, по общему правилу не подлежат передаче покупателю. Следовательно, без соответствующего разрешения в законодательстве такие - личные - права должны быть во всяком случае выделены из состава предприятия и оставлены за продавцом, что также не влияет на применимость правил § 8 гл. 30 ГК.

Известно мнение, будто бы видовое своеобразие договора продажи предприятия определяет обязанность продавца ввести покупателя в сферу приобретенного бизнеса. Однако: a) риск организации и ведения бизнеса на базе купленного предприятия за отсутствием иного в законе несет покупатель как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность; б) российский закон ничего не говорит о данной обязанности продавца, а немецкий опыт в этом вопросе едва ли чем-то полезен; в) российский закон ничего не говорит об обязанности покупателя продолжать бизнес продавца, а поскольку, таким образом, покупка предприятия может преследовать цель немедленного его изменения, богатый опыт продавца может попросту оказаться невостребованным.