Договоры продажи недвижимости и предприятия

4. Оригинальным для § 7 гл. 30 ГК является правило, связанное с качеством отчуждаемой недвижимости. Так, если продавец передал покупателю объект недвижимости, качество которого не соответствует условиям договора, покупатель вправе прибегнуть к общим последствиям передачи товара ненадлежащего качества. При этом: a) они применяются в зависимости от существенности недостатка, который имеет объект недвижимости; б) при существенности недостатка, который имеет недвижимость, покупатель вправе только отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег, но не вправе требовать замены некачественной недвижимости.

В невозможности такой замены и состоит оригинальность, а объясняется она тем, что объект недвижимости - всегда индивидуально-определенная вещь. Между тем правило о замене некачественного товара, предусмотренное в ст. 475 ГК при существенном нарушении качества, ориентировано именно на заменимые вещи. Поэтому даже если речь идет не об объекте недвижимости, а о любом другом товаре, характер которого исключает возможность его замены, соответствующее правило ст. 475 ГК не применяется. А поскольку именно об этом вполне определенно оговаривается в п. 3 самой ст. 475 ГК, данная - общая - оговорка лишь получает в ст. 557 ГК дополнительную конкретизацию.

Особенности правового регулирования продажи предприятий. Продажу предприятия регулирует § 8 гл. 30 ГК, и только постольку, поскольку иное не предусмотрено содержащимися в нем правилами, к продаже предприятий применяются правила § 7 гл. 30 ГК.

1. Поскольку предприятие - объект комплексный, в контексте его продажи речь всегда идет о комплексном отчуждении имущества, входящего в состав предприятия. В то же время в определении договора продажи предприятия говорится о продаже предприятия в целом, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Все это требует следующих уточнений.

Продажа предприятия означает отчуждение одним лицом в собственность другого имущества, которое образует предприятие. За отсутствием прямых запретов предприятие может продаваться и в статичном состоянии, и в динамичном. В последнем случае постоянная динамика имущества от момента полной его инвентаризации для заключения договора и вплоть до момента подписания сторонами передаточного акта требует особого согласования при определении предмета договора.

Однако во всяком случае продажа предприятия отличается от приобретения лицом долей участия в коммерческой организации. Приобретая доли и становясь в результате участником соответствующей коммерческой организации, покупатель приобретает только обязательственное право в отношении данной организации, но не становится собственником ее имущества, причем даже если в результате совершенной сделки он становится обладателем 100% уставного капитала хозяйственного общества, вопрос о праве собственности можно ставить разве что в отношении соответствующего пакета акций. Напротив, при продаже предприятия происходит смена собственника: право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю. Покупка предприятия гражданином позволяет ему вести соответствующую предпринимательскую деятельность без образования юридического лица или внести предприятие как вклад в уставный капитал коммерческой организации. Покупка предприятия организацией всегда изменяет состав и структуру ее активов.