Договоры продажи недвижимости и предприятия

Это означает, что при наличии фактической передачи недвижимости без подписания передаточного документа, как и при подписании передаточного документа без фактической передачи недвижимости, продавца нельзя считать исполнившим обязанность по передаче. Данная обязанность из-за использованного в абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК соединительного союза "и" считается исполненной именно в момент произвольного накопления того и другого факта, в этот же момент по общему правилу от продавца к покупателю переходит риск случайной гибели проданного объекта недвижимости.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, означает отказ от передачи имущества. Покупатель вправе принять недвижимость, не соответствующую условиям договора, что во всяком случае не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Формальное основание перехода права собственности на объект недвижимости - государственная регистрация перехода права собственности, которую надлежит отличать от государственной регистрации договора. Принципиальное различие между двумя этими актами регистрации - в следующем:

а) регистрация договора продажи недвижимости требуется не для всех договоров данного вида, а только для договоров продажи жилых помещений. Напротив, регистрация перехода права собственности необходима во всяком договоре продажи недвижимости независимо от его предмета;

б) регистрация договора имеет своим объектом данный договор как юридический факт, порождающий соответствующее обязательство. Напротив, объект регистрации перехода права собственности - вещный эффект всякого договора продажи недвижимости. Следовательно, регистрация договора определяет момент заключения договора, а регистрация перехода права собственности - момент перехода права собственности. Таким образом, в первом случае регистрируется правовое основание, во втором - правовое последствие, при этом оба акта позволяют наглядно дифференцировать обязательственную и вещную составляющие договора купли-продажи;

в) регистрация договора имеет отношение к заключению договора, поэтому ее отсутствие влечет его незаключенность. Напротив, регистрация перехода права собственности в любом договоре продажи недвижимости относится к стадии его исполнения, поэтому ее отсутствие связано с его неисполненностью;

г) несоблюдение требования регистрации договора влечет его незаключенность, а если участники тем не менее уже исполнили такой договор, то преодолению возникших фактических последствий служат виндикационный и кондикционный иски.

В то же время известно общее правило о санации сделки, суть которого - в следующем. Если от регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, уклоняется одна сторона, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, при этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки. Данный судебный акт не заменяет собой акта регистрации: он заменяет собой волю лица, заключившего договор "наполовину" и не доведшего процедуру его заключения до конца и является основанием для последующей регистрации договора в регистрирующем органе. Напротив, несоблюдение сторонами требования регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости при условии соблюдения ими всех требований, предъявляемых законом к заключению такого договора, исключает вопрос о незаконности владения. А так как основанием возникших последствий в таких случаях является заключенный договор, возникшие последствия будут правовыми, а значит, для возврата переданного назад, оснований нет. Поэтому коль скоро речь идет о проблеме, возникшей на стадии исполнения договора, закон устанавливает оригинальное последствие.