Договоры продажи недвижимости и предприятия
Итак, § 7 и 8 гл.30 ГК особо регулируют продажу недвижимости, для которой, вообще говоря, характерны: a) "приземленность"; б) индивидуальная определенность и юридическая незаменимость; в) физическая неделимость; г) высокая стоимость; д) повышенная экономическая и социальная значимость; е) необходимость кадастрового учета и государственной регистрации прав ).
Однако в системе объектов гражданских прав недвижимость неоднородна. Единственным признаком стационарной недвижимости является прочная связь с землей и неперемещаемость без несоразмерного ущерба ее назначению, при этом акт государственной регистрации при признании таких объектов в качестве объектов недвижимости решающим не является, что подтверждает сам закон. Напротив, нестационарные объекты недвижимости в силу прямого указания закона подлежат государственной регистрации, при условии и в момент которой они и становятся объектами недвижимости. Наконец, за всяким предприятием статус объекта недвижимости прямо признает закон, при этом государственная регистрация касается здесь соответствующего предпринимателя, а самого предприятия - только в случаях его продажи как имущественного комплекса и перехода права на него.
Отсюда следует, что для распространения на объект специального правового режима недвижимости регистрация имеет по общему правилу правоподтверждающее значение и только в отношении нестационарных объектов недвижимости - правоустанавливающее. И как верно то, что § 7 гл. 30 ГК охватывает продажу всех объектов недвижимости, справедливо и другое: на ином по объектном подходе основаны Закон о кадастре недвижимости и Закон о регистрации.
Закон о кадастре недвижимости регулирует отношения в связи с ведением Государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимости и кадастровой деятельности. ГКН - систематизированный свод сведений об учтенной недвижимости, а также о прохождении границ. Государственный кадастровый учет недвижимости - действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений, которые подтверждают существование недвижимости и индивидуализируют ее, а также иных сведений. Кадастровая деятельность - вид инженерной деятельности в отношении недвижимости по подготовке документов, содержащих необходимые сведения об объекте недвижимости для осуществления его кадастрового учета. В свою очередь Закон о регистрации посвящен вопросам регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Если кадастровый учет носит технический характер, регистрация прав на недвижимость - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом, который является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Регистрация осуществляется подведомственными Минюсту России органами Росрегистрации посредством внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, неотъемлемая часть которого-дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимость, и книги учета документов. Регистрация носит открытый характер, сведения из ЕГРП могут быть предоставлены любому лицу. Зарегистрированное право может быть оспорено только в суде.
Регистрации подлежат: a) права собственности и другие вещные права на недвижимость; б) ограничения этих прав. Регистрация права на объект недвижимости проводится в течение одного месяца со дня подачи документов. Регистрация договора осуществляется посредством учинения на договоре специальной записи, регистрация прав удостоверяется соответствующим свидетельством.