Договоры продажи недвижимости и предприятия
2. Заключение договора продажи предприятия проходит два этапа - предварительный и основной.
На первом этапе стороны будущего договора должны составить и рассмотреть следующий пакет документов, относящихся к предмету договора: a) акт инвентаризации; б) бухгалтерский баланс; в) заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; г) перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Значение этих документов состоит в том, что они определяют: a) состав и стоимость имущества, входящего в состав предприятия, подлежащего передаче и, таким образом, содержание передаточного акта; б) содержание самого договора продажи предприятия и являются обязательным к нему приложением.
Собственно заключение договора покоится на уже известном фактическом составе из двух юридических фактов: a) сделки и б) административного акта. Первая стадия оригинальна тем, что единый письменный документ здесь дополняют документы, собранные в преддоговорный период, - обязательные приложения данного документа. Оригинальность второй стадии - в том, что она необходима для всякого договора продажи предприятия, а не для определенной их части.
Но самое оригинальное здесь - в следующем. Несмотря на то что во всяком договоре продажи предприятия и формальная сделка, и ее регистрация - звенья одной цепи, относящиеся к процессу заключения договора и предрешающие его заключенность, к тому же связанные между собой последовательно,в силу прямого указания закона несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность, в то время как с несоблюдением требования регистрации надо, как видно, связывать его незаключенность.
3. Принимая во внимание смысл ст. 460 ГК, всякая продажа товара с обременениями - исключение из общего правила. Иное дело - продажа предприятия, в состав которого потенциально могут входить и обычно входят долги, а значит, данный специфический товар обременен правами третьих лиц нередко. По этой причине или уже на преддоговорном этапе, или в период от момента заключения договора продажи предприятия и до момента передачи данного предприятия покупателю та или другая сторона договора должна письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о его продаже. Соответственно кредитор, будучи лицом, управомоченным на удовлетворение своего требования из имущественной массы, входящей в состав предприятия, при отчуждении данной имущественной массы, - лицо заинтересованное.
Именно поэтому он вправе по своему усмотрению: a) письменно санкционировать перевод своего долга с продавца предприятия на покупателя или в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия; б) потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков либо в) потребовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, не уведомленный о продаже предприятия, вправе предъявить иск, предметом которого является одно из двух этих требований, в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о состоявшейся передаче предприятия. По долгам, включенным в состав предприятия, которые продавец перевел на покупателя без согласия кредитора, продавец и покупатель отвечают солидарно.