Договор аренды здания и сооружения

Содержание и прекращение договора аренды здания и сооружения. По сравнению с общими правилами о договоре аренды нормы о содержании договора аренды здания и сооружения не претерпели существенных изменений. Специфика состоит лишь в способах исполнения некоторых обязанностей.

В число общих обязанностей арендодателя, как известно, входит предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В данном случае передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Важно подчеркнуть, что при всей важности передаточного акта его подписание является не актом соблюдения формы договора, а письменным доказательством, подтверждающим исполнение последнего. Неподписание передаточного акта одной из сторон не означает незаключения или прекращения договора аренды здания и сооружения, равно как и подписание его без фактической передачи предмета аренды не означает исполнения арендодателем обязанности по предоставлению здания и сооружения арендатору.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору расширена и в том смысле, что одновременно с передачей прав владения и пользования зданием и сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Законодатель последовательно реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, предусматривая два варианта:

1) в случаях когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. Данный вид права на земельный участок не встречается ни в гл. 17 ГК, ни в гл. IV ЗК, однако прямо основан на нормах ст. 652 ГК, т.е. санкционирован гражданским законодательством, и по всем признакам является вещным. Гарантией стабильности отношений служит норма о том, что предоставленное арендатору право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок обладает свойством следования: даже если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка;