Договор аренды предприятия

Оснований полагать, что приведенное правило является отступлением от нормы ст. 391 ГК, предусматривающей, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора, нет. Наоборот, правило ст. 657 ГК в известной мере усиливает норму ст. 391 ГК. Ведь в случае своевременного выражения им несогласия с переводом долга прежний должник из обязательства фактически не выбывает, так как остается солидарным должником совместно с новым должником.

В-третьих, в изъятие из нормы ст. 623 ГК арендодатель обязан возместить арендатору расходы на улучшения арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором. По всей видимости, мотив законодателя, установившего подобное исключение, состоял в желании дать дополнительный стимул арендатору в его деятельности по модернизации производственной базы и повышению эффективности работы арендованного предприятия. Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Обязанности арендатора по договору аренды предприятия также обладают определенной спецификой.

Во-первых, арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт; нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Возложение этой обязанности на арендатора является отличительной чертой договора аренды предприятия. Однако данная обязанность уравновешивается его широкими правами по использованию арендованного имущества и распоряжению им и, более того, логически базируется на них. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Кроме того, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатору предоставляется право продавать, обменивать, отдавать взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия. Установлено лишь два ограничения, которые следует учитывать при осуществлении этих прав: 1) подобные распорядительные действия не должны влечь уменьшения стоимости предприятия и нарушать другие положения договора аренды предприятия; 2) указанный порядок совершения распорядительных действий не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Во-вторых, при прекращении договора аренды предприятия арендатор обязан возвратить арендованный имущественный комплекс арендодателю с зеркальным распределением обязанностей, т.е. с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. При этом в любом случае стоимость возвращаемого предприятия не должна быть ниже той, которую оно имело при передаче в аренду.